BỘ TÀI CHÍNH                  CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

    –––––                                        Độc lập – Tự do –Hạnh phúc

                        Số: 48/2012/TT-BTC                                      –––––––––––––––––

Hà Nội, ngày 16 tháng 3 năm 2012

THÔNG TƯ

Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Căn cứ Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản;

Căn cứ Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

Căn cứ Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

Căn cứ Nghị định số 57/2002/NĐ-CP ngày 03/6/2002 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh Phí và lệ phí; Nghị định số 24/2006/NĐ-CP ngày 06/3/2006 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 57/2002/NĐ-CP ngày 03/6/2002;

Căn cứ Nghị định số 118/2008/NĐ-CP ngày 27/11/2008 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;

Căn cứ Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất như sau:

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

1. Thông tư này hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước thực hiện theo Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15/9/2010 của Bộ Tài chính quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản nhà nước bán đấu giá và chế độ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản (sau đây gọi tắt là Thông tư số

137/2010/TT-BTC); không thuộc phạm vi điều chỉnh của Thông tư này.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao xử lý việc đấu giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là cơ quan được giao xử lý việc đấu giá quyền sử dụng đất).

2. Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp bán đấu giá tài sản quy định tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản (sau đây gọi chung là tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp), Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất.

3. Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

4. Các đối tượng khác có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử

dụng đất, cho thuê đất.

Chương II

XÁC ĐỊNH GIÁ KHỞI ĐIỂM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐẤU GIÁ

Điều 3. Nguyên tắc xác định giá khởi điểm

1. Giá khởi điểm quyền sử dụng đất đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá; không được thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật (sau đây gọi tắt là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định).

2. Giá khởi điểm quyền sử dụng đất đấu giá để cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm là đơn giá thuê đất được tính bằng giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền thuê đất theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá nhân (x) với tỷ lệ (%) đơn giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Điều 4. Phương pháp xác định giá khởi điểm

1. Việc xác định giá khởi điểm quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư).

2. Trường hợp sử dụng phương pháp khác ngoài các phương pháp quy định tại khoản 1 Điều này để xác định giá khởi điểm quyền sử dụng đất thì phải tuân thủ các quy định của Nhà nước về phương pháp thẩm định giá trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Điều 5. Trình tự, thẩm quyền xác định giá khởi điểm

1. Trình tự, thẩm quyền xác định giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để

giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần được thực hiện như sau:

a) Cơ quan được giao xử lý việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi hồ sơ đề nghị

xác định giá khởi điểm đến Sở Tài chính. Hồ sơ bao gồm:

- Văn bản đề nghị xác định giá khởi điểm;

- Quyết định phê duyệt quy hoạch sử dụng đất;

- Quyết định phê duyệt quỹ đất đấu giá;

- Quyết định thu hồi đất;

- Kết quả khảo sát giá (nếu có).

b) Sở Tài chính phối hợp với các Sở, ngành có liên quan xác định giá khởi điểm trình Chủ tịch Uỷ

ban nhân dân cấp tỉnh quyết định như sau:

- Trường hợp giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định đã sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì áp dụng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định làm giá khởi điểm.

- Trường hợp giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì giá khởi điểm được xác định theo một trong hai hình thức sau:

+ Sở Tài chính thuê tổ chức có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá xác định giá đất; trên cơ sở giá đất do tổ chức thẩm định giá xác định, Sở Tài chính chủ trì phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế và cơ quan có liên quan thẩm định, trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm. Việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá.

+ Trường hợp trên địa bàn địa phương không có điều kiện để thuê tổ chức thẩm định giá hoặc giá trị lô đất nhỏ (tính theo Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo loại đất đưa ra đấu giá): dưới 15 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 5 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì Sở Tài chính báo cáo Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế và cơ quan có liên quan xác định, trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

2. Trình tự, thẩm quyền xác định giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để

cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:

a) Cơ quan được giao xử lý việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi hồ sơ đề nghị

xác định giá khởi điểm gửi Sở Tài chính. Hồ sơ bao gồm:

- Văn bản đề nghị xác định giá khởi điểm;

- Quyết định phê duyệt quy hoạch sử dụng đất;

- Quyết định phê duyệt quỹ đất đấu giá;

- Quyết định thu hồi đất;

- Kết quả khảo sát giá (nếu có).

b) Sở Tài chính phối hợp với các cơ quan có liên quan xem xét tính phù hợp của giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, xác định giá đất làm giá khởi điểm để tổ chức đấu giá trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định như sau:

- Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đã sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tr ong điều kiện bình thường thì căn cứ vào giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và tỷ lệ (%) đơn giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định để xác định giá khởi điểm.

- Trường hợp giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì giá khởi điểm được xác định theo một trong hai hình thức sau:

+ Sở Tài chính thuê tổ chức có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá xác định giá đất; trên cơ sở giá đất do tổ chức thẩm định giá xác định, Sở Tài chính chủ trì phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế và cơ quan có liên quan thẩm định, trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm. Việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá.

+ Trường hợp trên địa bàn địa phương không có điều kiện để thuê tổ chức thẩm định giá hoặc giá trị lô đất nhỏ (tính theo Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo loại đất đưa ra đấu giá): dưới 15 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 5 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì Sở Tài chính báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế và cơ quan có liên quan xác định, trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Điều 6. Xác định lại giá khởi điểm

Trường hợp bán đấu giá không thành mà nguyên nhân là do giá khởi điểm cao thì cơ quan được giao việc xử lý đấu giá quyền sử dụng đất có văn bản gửi Sở Tài chính để báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét,  quyết định việc xác định lại giá khởi điểm để tổ chức đấu giá lại. Nguyên tắc, phương pháp và trình tự xác định lại giá khởi điểm thực hiện như quy định đối với việc xác định giá khởi điểm lần đầu.

Chương III

HỘI ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Điều 7. Điều kiện thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất

Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất được thành lập trong các trường hợp sau:

1. Quyền sử dụng đất có giá trị lớn:

a) Đối với các thành phố trực thuộc trung ương: Giá khởi điểm cho toàn bộ dự án hoặc khu đất từ 1.000 tỷ đồng trở lên.

b) Đối với các tỉnh miền núi, vùng cao: Giá khởi điểm cho toàn bộ dự án hoặc khu đất từ 300 tỷ đồng trở lên.

c) Đối với các tỉnh còn lại: Giá khởi điểm cho toàn bộ dự án hoặc khu đất từ 500 tỷ đồng trở lên. Các mức giá trị trên đây là mức tối thiểu, căn cứ điều kiện thực tế của địa phương, Uỷ ban nhân

dân cấp tỉnh quyết định mức giá trị cụ thể để làm căn cứ thành lập Hội đồng nhưng không được thấp hơn các mức giá trị tương ứng nêu trên.

2. Quyền sử dụng đất phức tạp theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp thửa đất đấu giá không đạt các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2

Điều này mà không thuê được các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện.

Điều 8. Thẩm quyền quyết định và thành phần Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất

1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất quyết định thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp đặc biệt quy định tại Điều 7 Thông tư này.

2. Thành phần Hội đồng bao gồm: Lãnh đạo Ủy ban nhân dân cùng cấp (hoặc người được uỷ quyền) làm Chủ tịch hội đồng; các thành viên là đại diện của các cơ quan: Tài nguyên và môi trường, tài chính, tư pháp, thanh tra, xây dựng, cơ quan được giao xử lý việc đấu giá quyền sử dụng đất và đại diện cơ quan, tổ chức, đơn vị có liên quan.

Chương IV

CHẾ ĐỘ TÀI CHÍNH

TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT